北京，拟出台房产居住权新规！

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事关居住权登记，北京拟出新规。为保障个人居住权权利，规范办理居住权登记，近日，北京市规划自然资源委发布了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《居住权登记办法》），包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面共26条内容。北京市规划自然资源委表示，随着《民法典》的颁布实施和普及解读，居住权的有关内容引起了社会的广泛关注。2021年，自然资源部选取了15个城市开展居住权登记试点工作，北京市虽未被纳入试点城市，但同步持续开展政策研究。为解决现实需要，落实司法判决，北京市规划自然资源委研究草拟了《居住权登记办法》。其中，总则部分明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容。强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，并且居住权不得继承和转让。首次登记部分提出，为满足生活居住的需要，在他人的住宅依法设立居住权的，可以申请居住权首次登记。首次登记中，明确了以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求。其中，以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记；以共有的不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记；不动产为遗嘱人和他人共有的，需其他共有人到场表示同意。另外，以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，当事人可以单方向不动产登记机构申请首次登记。此外，已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。对于农村宅基地上住宅设立居住权问题，北京市规划自然资源委指出，根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料，具有强烈和鲜明的人身属性，以及生活必需的保障性。同时，法律规定农村村民一户拥有一处宅基地，户内成员可以依法居住使用宅基地房屋，其相应物权和生活保障性已充分予以体现，因此，暂不将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。对于以共有不动产设立居住权的问题，北京市规划自然资源委指出，根据《民法典》的规定，共有包括按份共有和共同共有，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。以不动产设立居住权应当属于对不动产的处分行为，而设立居住权与将不动产出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，其无法因设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用不动产。因此，试行期间对于共有不动产设立居住权的，宜采取全体共有人一致同意为前提的办理方式。此外，对于同一不动产重复设立居住权的问题。北京市规划自然资源委表示，《居住权登记办法》明确规定同一不动产，只能设立一个居住权，不得重复设立。按照“一物一权”的基本原理，一个标的物上原则上不能同时拥有两个相互冲突的用益物权。因此，一个住宅上只能设立一个居住权。但是，居住权人可以为多个人，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，从而形成居住权的共有，并且允许登记后通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。校对：刘榕枝

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